¿Puedo vender proindiviso sin avisar?

Muchos se preguntan si se puede vender proindiviso sin avisar, no obstante, antes de entrar a responder a la cuestión vamos a definir lo que es un proindiviso. Un proindiviso no es más que un bien o derecho que tiene más de un propietario. Son muchos los ejemplos en los que pueden dar lugar un proindiviso:

• La compra de un inmueble/piso entre varios amigos
• La compra de un inmueble entre una pareja o matrimonio
• La adquisición de un bien entre varios herederos

Una de las principales características de un proindiviso es que la propiedad no se concreta en una parte específica del bien inmueble. Es decir, no se designan habitaciones, cocina, baños a los propietarios individuales del propindiviso, sino que se define una cuota de posesión del bien. Por ejemplo, si Juan, Lidia y Pedro son tres hermanos que recibieron un piso en herencia, y los tres tiene un 33,3%, eso significa que cada uno dispone de una cuota de un 33,3% del total del bien, sin especificar qué parte del bien inmueble corresponde a cada uno de ellos.

Antes de explicar si podemos vender proindiviso sin avisar, explicaremos las implicaciones de un proindiviso:

¿Qué Implicationes tiene ser copropietario en un proindiviso?

• Cada copropietario debe asumir las cargas asociadas al inmueble en proporción a su participación: Esto implica que, por ejemplo, las cuotas de la hipoteca, recibos de IBI o derramas se deben asumir entre los copropietarios (comuneros). No obstante, nada impide a que se lleguen a acuerdos por escrito en cuanto a la repartición de estos gastos.
• Arrendamiento:
  • Plazo de arrendamiento inferior a 6 años: Si el pazo es inferior a 6 meses para el arrendamiento, se considera que la mayoría de los comuneros tienen que tener acuerdo para llevar a cabo dicho arrendamiento, siempre y cuando no perjudique a los demás comuneros. Un ejemplo suele ser establecer una renta muy por debajo del precio de mercado
  • Plazo de arrendamiento superior a 6 años: En este caso tendrá que haber un acuerdo de unanimidad entre los comuneros
• Uso y disfrute del bien común:
  • Uso y disfrute por parte de todos los comuneros a la vez: Este es el caso en el que ,por ejemplo, dos hermanos heredan un piso de sus padres y deciden convivir en él. Ninguno podría impedir el uso del bien a los demás comuneros. No obstante, se deben respetar tres reglas:
    • El uso no debe ser distinto al destino del inmueble. Por ejemplo, no podrá un comunero establecer su negocio propio
    • No puede perjudicar al interés de la comunidad. Por ejemplo si un comunero hace fiestas en el inmueble, incurriendo en problemas con la Comunidad de vecinos, estará incurriendo en contra el interés del bien común
    • Respetar el derecho de los demás comuneros a utilizar el bien común, es decir, ningún comunero puede impedir a otro comunero que utilice el bien común
  • Uso y disfrute por turnos: En este caso podrán utilizar por turnos y de acuerdo a su cuota de participación del bien común. Este podría ser el caso de una segunda residencia, donde los comuneros usan por turnos el bien común. Si no hay acuerdo en los turnos, cualquier comunero podrá acudir al juzgado para solicitar un administrador
  • Uso y disfrute en exclusividad: En la mayoría de los casos debe existir un acuerdo entre comuneros para el caso en el que un copropietario pueda usar el bien en exclusividad. no obstante, existen otros casos donde un juez puede determinar durante cuánto tiempo podrá utilizar el bien común. Este caso es muy habitual en divorcios, más aún en el caso en el que existan menores de edad viviendo en el inmueble. Para los demás casos, si no existe acuerdo entre comuneros y uno de los copropietarios está haciendo uso exclusivo del bien común sin consentimiento del resto existen dos opciones: deshaucio o solicitar una indemnización por el uso sin consentimiento.
  • Venta del proindiviso: llegamos a la cuestión que nos habíamos planteado al principios sobre la posibilidad de vender proindiviso sin avisar.
    • Venta del inmueble en su totalidad: La venta del bien común total requiere unanimidad de los propietarios
    • Venta de la cuota del inmueble por parte de un copropietario: En este caso se puede vender proindiviso sin avisar a un tercero. Esta es una opción a la que recurren muchos propietarios de un bien común para evitar problemas con los copropietarios. Hablaremos de cómo vender proindiviso sin avisar en la siguiente sección

Proceso para vender Proindiviso sin avisar

Tal y como hemos comentando, para vender un bien en su totalidad, debe haber un acuerdo unánime entre los comuneros, no obstante, se puede vender proindiviso sin avisar a los demás copripietarios en la cuota de participación que corresponda al comunero. De esta manera, como copropietario, puedo vender el porcentaje que me corresponde sin tener consentimiento.

Suele ser habitual el desacuerdo entre las partes a la hora de tomar decisiones trascendentales sobre el bien común. Una de las decisiones que suele dar lugar a problemas es la venta del bien común. En estos caso, cuando no hay acuerdo, la situación se complica, más aún cuando la relación entre los copropietarios es frágil. En muchos casos, una herencia complicada o un divorcio donde han habido desencuentros suelen desencadera ciertos problemas.

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¿Qué alternativas existen cuando no hay acuerdo sobre la venta de proindiviso?

• Compra del Proindiviso por parte de un copropietario: Esto sucede cuando un co-propietario compra a los restantes las cuotas, de forma que la propiedad se consolida en una única persona.
• Disolución del proindiviso: El método va a variar si el bien es divisible o indivisible:
  • Bien divisible: Si se puede dividir el bien sin que éste pierda valor, se podrá dividir el mismo, bien por acuerdo, si los comuneros están conformes con la división o bien a través de un juez para que lleve a cabo dicha división
  • Bien indivisible: En este caso, las opciones son:
    • Vender proindiviso: Venta de la totalidad del bien a un tercero, siempre que exista unanimidad. Una vez vendido, se reparte la venta entre los comuneros
    • Vender cuota de proindiviso a un comunero: Esto implica que uno de los comuneros adquiera las cuotas de los demás.
    • Disolución judicial del proindiviso: En caso de bloqueo absoluto, se puede solicitar la disolución judicial del proindiviso. Este proceso implicaría la venta del bien en subasta. Son procesos largos, costosos y donde la implicación de un abogado es necesaria. Según notariado.org, en 2023 se dieron 63.958 extinciones de condominio, lo que supone un crecimiento de un 62% en comparación a las extinciones que se dieron en 2013.
    • Vender proindiviso sin avisar: La opción de vender proindiviso sin avisar a un tercero profesional es una solución rápida y sencilla. Es necesario mencionar, que los comuneros tiene derecho de tanteo y retracto. Esto significa, que sí es necesario comunicar la intención de venta a un tercero. No obstante, se puede vender la cuota del bien a un tercero si se cumplen con la formalidad anteriormente mencionada. En Heredify buscamos compradores a tu parte del inmueble para que te olvides de costes de mantenimiento y procesos judiciales complejos. Recibe una oferta en menos de 24 horas para vender proindiviso sin avisar a los demás copropietarios

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