Proindiviso: ventajas y desventajas. Tanto si ya tienes un proindiviso o como si estás pensando en adquirir uno, debes conocer las ventajas y desventajas, así como los riesgos principales asociados a tener un bien en común con otros propietarios.
Los proindivisos son más comunes de lo que pensamos, uno de los casos más habituales son las adquisiciones de proindivisos mediante herencias. Es muy común que los herederos, al aceptar una herencia, adquieran un porcentaje de la propiedad heredada, cuando son más de un heredero. No obstante, existen otros casos bastante comunes como son los divorcios (donde se había adquirido la vivienda durante el matrimonio) o las adquisiciones de vivienda entre familiares o amigos.
A continuación, te explicamos las tres claves que debes conocer para poder evaluar las ventajas y desventajas.
Ventajas de un proindiviso:
- Acceso a la propiedad: Adquirir un proindiviso, ya sea por herencia o compraventa, te otorga el derecho de acceder a la propiedad, siempre que no impidas a la otros copropietarios acceder a la misma. Por ejemplo, si estamos pensando en adquirir una segunda vivienda entre varios amigos/familiares podemos acordar el uso de la misma en diferentes espacios de tiempo. De esta manera, podremos disfrutar de un bien como una segunda vivienda a un precio más asequible, ya que sólo habremos pagado nuestro porcentaje de propiedad.
- Gastos comunes: Otra de las ventajas de adquirir un proindiviso es que los gastos se dividen en el porcentaje de participación entre los propietarios de la vivienda, resultando en un menor coste de mantenimiento individual que si tuviéramos la vivienda en su totalidad.
- Inversión más asequible: Si estamos buscando invertir en una propiedad, dado que no adquirimos el 100% de la vivienda, podemos invertir en activos inmobiliarios con una menor cantidad inicial. Esto significa que tendremos acceso a operaciones como comprar para alquilar o comprar para reformar y vender más asequibles que si adquirimos la vivienda en su totalidad.
Desventajas de un proindiviso
Como veremos a continuación, aunque pueda resultar tentador adquirir un proindiviso por las ventajas que hemos mencionado anteriormente, existen muchas desventajas.
- Necesidad de llegar a acuerdos para la toma de decisiones: Existen decisiones como por ejemplo la venta de la propiedad, donde es necesario que haya un acuerdo del 100% de los co-propietarios. En otros casos, las decisiones se pueden tomar con la mayoría de cuota de propiedad. Por ejemplo, este es el caso si decidimos alquilar una vivienda por un tiempo inferior a los 6 años. En nuestro artículo te explicamos más aspectos que debes conocer sobre los actos de disposición y actos de administración de un proindiviso.
- Conflictos: las ventajas se disipan en el momento en el que existen conflictos o desacuerdos entre las partes. En muchos casos, los proindivisos que provienen de herencias, parten de una situación tensa, donde es posible que el conflicto siga latente. Por ejemplo, si se ha heredado una vivienda y no hay acuerdo sobre la venta de la misma o si uno de los co-propietarios decide empezar a utilizar la vivienda impidiendo el uso de los demás.
- Responsabilidad Solidaria: Los copropietarios son responsables solidarios de las deudas y obligaciones del bien, lo que significa que pueden ser obligados a responder por la totalidad de una deuda, incluso si su cuota de participación es menor. Este aspecto es muy importante, ya que si alguno de los co-propietarios deja de pagar el IBI o los gastos de comunidad o cualquier otra obligación del bien, cualquiera de los propietarios es responsable solidario de asumir dicha deuda con independencia del porcentaje que se tenga.
- Dificultad para la disolución del proindiviso: En el momento en que existe un desacuerdo entre las partes, o bien cuando cualquiera de los propietarios quiere disolver el proindiviso, se puede solicitar judicialmente la disolución de la cosa común para que, posteriormente la vivienda sea vendida en subasta judicial. Algunos de los grandes problemas asociados a este proceso son los elevados costes de abogados y administrativos (procuradores), el largo tiempo que transcurre durante todo el proceso (hablamos en muchos casos de más de 5 años) y la venta del bien por debajo de valor de mercado al ser una venta producida en Subasta Judicial.
Proindiviso ventajas y desventajas y sus soluciones
- ¿Qué hacer si no se llega a un acuerdo en la venta del bien indiviso?
La primera vía que debemos intentar por todos los medios es el diálogo y la mediación con las otras partes. Conocer bien los intereses de cada parte, nos va a permitir poder llegar a acuerdos. Por otra parte, conocer en profundidad las diferentes acciones legales existentes será esencial para que todas las partes puedan ver la repercusión de no llegar a una acuerdo. En Heredify te ofrecemos una primera consulta totalmente gratis para orientarte sobre la mejor solución para tu proindiviso.
- ¿Se puede vender mi porcentaje de propiedad sin el acuerdo de los demás co-propietarios?
Efectivamente, es posible vender tu porcentaje de propiedad, ya sea a otro co-propietario o a un tercero. Lo que debes saber es que los co-propietarios tienen derecho tanteo y retracto, esto significa que, si uno de los co-propietarios quiere vender su porcentaje de propiedad a un tercero, cualquiera de los co-propietarios puede ejercer su derecho a adquirirlo en las mismas condiciones de venta que se están ofreciendo al tercero.
Por este motivo, una de las posibles soluciones puede ser vender tu porcentaje de propiedad a otra de las partes. No obstante, esta vía no siempre es posible, ya que o bien, los co-propietarios no disponen del dinero suficiente o bien no se llega a un acuerdo con las partes. En Heredify te ofrecemos la posibilidad de mediar con el objetivo de que todas las partes cumplan con su objetivo.
Si no has llegado a un acuerdo con la otra parte, legalmente se puede vender a un tercero. Es muy común que los co-propietarios no tengan una buena relación o que los problemas relacionados con el proindiviso lleven muchos años sin solucionarse. En estos casos, se puede vender el porcentaje de tu propiedad a un tercero y, lo más importante, no necesitas comunicárselo a ninguno de los co-propietarios (podrán ejercitar no obstante su derecho de retracto).
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