Proindivisos y herencias son dos conceptos que muchas veces van de la mano, sin embargo no todas las herencias dan lugar a un proindiviso ni todos los proindivisos provienen de una herencia. En este artículo queremos explicar la relación entre ambos conceptos.
Empezamos por la definición de que es proindiviso: Un proindiviso es la forma de propiedad en la que dos o mas personas tienen la posesión de un bien sin que este se haya dividido. Por ejemplo un matrimonio, puede adquirir una vivienda donde cada una de las partes tiene un 50% pero, como es lógico, dentro de la vivienda no se especifica de quién es cada habitación, baño, etc.
Los proindivisos y herencias están muy relacionados, ya que es común que tras una herencia, la titularidad del bien recaiga sobre varias personas. por ejemplo, tres hermanos heredan una vivienda y cada uno de ellos posee un tercio de la misma.
Ahora que ya hemos explicado que es proindiviso, os contamos las tres claves que debes saber sobre herencias y proindivisos
Características de los proindivisos
- Todos los propietarios, tienen derecho a utilizar el bien siempre que no perjudiquen a los demás, de forma que ningún propietario puede impedir que otro de los propietarios haga uso del bien
- Todos los propietarios han de hacerse cargo de los gastos de conservación del bien, pudiendo cualquier propietario reclamar dichos gastos de conservación
- Todos los propietarios tienen derecho a percibir los ingresos, de acuerdo a su participación, que el bien pudiera generar. Por ejemplo, si la vivienda se encuentra alquilada, todos los comuneros podrán percibir su porcentaje de los ingresos del alquiler
Riesgos asociados a proindivisos y herencias
Dado que no se puede dividir la vivienda o bien en diferentes partes, los titulares son propietarios de un porcentaje sobre la totalidad del bien, eso significa que todos los propietarios tienen derecho al uso del bien. Esto conlleva asociados varios riesgos que exponemos a continuación.
- Necesidad de acuerdo para la venta de la totalidad del bien: Este es uno de los casos más habituales de proindivisos y herencias donde una de las partes, por ejemplo, uno de los herederos no quiera vender el inmueble o establezca precios muy elevados de venta para impedir la misma.
- Utilización en exclusiva del bien por parte de uno de los titulares: Este caso relacionado con proindivisos y herencias es también muy habitual donde uno de los herederos, por haber sido su vivienda habitual mientras los padres vivían, siga utilizando la vivienda en exclusiva tras la herencia. Para que esta situación se pueda mantener, es necesario que exista un acuerdo de los demás copropietarios. En estos casos, lo ideal sería que el comunero que utiliza el bien en exclusiva pague a los demás un importe por dicha utilización en exclusiva. No obstante, en la gran mayoría de los casos, el comunero que utiliza el bien en exclusivida no paga a los demás copropietarios y evita que los demás comuneros puedan utilizar el bien o obtener rentas del mismo. En el caso de que esto ocurra, si no hay consentimiento del resto de comuneros, se podrá iniciar un procedimiento de deshaucio por precario.
- Arrendamiento de la vivienda a un tercero: Este caso es uno de los más complejos relacionados con proindivisos y herencias, ya que hay que diferenciar entre actos de disposición de un bien común y actos de administración de un bien común. Los actos de administración se pueden llevar a cabo con el acuerdo de la mayoría de las cuotas del proindiviso (siempre que no se trate de un acuerdo perjudicial para alguno de los comuneros). El problema radica en determinar qué es un acto de disposición y qué es un acto de administración. Para estos casos hay que recurrir a la jurisprudencia, donde se ha estiblecido que el límite máximo del arredamiento no debe superar los 6 años. por lo tanto, si el arrendamiento no supera los 6 años, la jurisprudencia ha considerado que es un acto de administración y por lo tanto con el acuerdo de la mayoría podría ser suficiente para llevarlo acabo
¿Cómo solucionar los problemas de proindivisos y herencias?
Tras definir que es proindiviso y explicar los riesgos asociados a proindivisos y herencias, lo más importante es solucionar los problemas anteriormente mecionados.
¿Qué podemos hacer si uno de los herederos no quiere vender? Lo primero que podemos hacer es intentar convencerle para llegar a un acuerdo con él. Si esto no es posible, podemos ofrecerle la compra-venta de la cuota de participación a los demás comuneros. En Heredify somos expertos en mediar con herederos y desbloquear la venta de bienes heredados. Obtén tu primera consulta gratishttps://www.heredify.com/contacto/
¿Podemos vender nuestra cuota de participación a un tercero? Sí, se puede vender tu participación a un tercero sin que haya acuerdo con los demás herederos. Si bien es cierto, que los demás comuneros tienen derecho de tanteo y retracto, es muy común y totalmente legal vender tu participación en la vivienda a un tercero. Además se trata de una de las formas más rápidas de solucionar los problemas de proindivisos y herencias y cobrar tu dinero de forma rápida. En Heredify, valoramos tu proindiviso totalmente gratis y , si te interesa, lo vendemos a inversores en cuestión de días.
¿Disolución del proindiviso? Aunque sea un proceso largo que pueda durar años, y que conlleva un proceso judicial, la disolución del condomio se puede llevar a cabo a través de un abogado. En el 2023 hubo más de 63.000 disoluciones de condominio de acuero al portal del notariado, lo que ha supuesto un crecimiento de prácticamente un 40% en comparación al 2011. Aunque no recomendamos llevar a cabo este proceso, por ser largo, costoso y emocionalmente complejo al tratar generalmente con familiares, en Heredify contamos con los mejores expertos y te ayudamos a buscar al abogado que se adapte a tus necesidades.
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