Calculadora impuesto de plusvalía

Calcula gratis y en tiempo real lo que tendrás que pagar por el Impuesto de Plusvalía

¿Qué es el impuesto de plusvalía?

El impuesto de plusvalía es un tributo que grava el aumento del valor del suelo de los bienes inmuebles cuando son transmitidos, ya sea por venta, donación o herencia. Se trata de un impuesto cedido a los diferentes municipios y, por lo tanto, el cálculo del mismo depende del municipio en el que se encuentra situado el inmueble afecto a la herencia.

Con nuestra calculadora, te ofrecemos una estimación del impuesto de plusvalía que tenemos disponible para más de 500 municipios.

Existen dos tipos principales de plusvalía que suelen confundirse:

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o Plusvalía municipal: Grava el aumento del valor del terreno, no del inmueble completo. Este es el impuesto por el que se debe tributar al recibir un inmueble en la herencia. A través de nuestra calculadora, podrás estimarlo en tiempo real.
Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales: Grava las ganancias obtenidas por la venta de un inmueble, basado en la diferencia entre el precio de compra y el de venta. En este caso, estas ganancias patrimoniales tributan en el IRPF. Nuestra calculadora no estima este impuesto, pero te explicamos cómo calcularlo.

Cómo se calcula el impuesto de plusvalía municipal

Este impuesto se aplica cuando se produce una transmisión de la propiedad de un terreno urbano (no rústico) y grava el aumento de su valor a lo largo del tiempo. No se calcula sobre el valor total del inmueble, sino sobre el valor del terreno en el que se encuentra.

El cálculo de la plusvalía municipal toma en cuenta varios factores clave:

Valor catastral del terreno: Es el valor que asigna la administración a efectos fiscales, y que aparece en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Solo se utiliza la parte correspondiente al terreno, no al inmueble edificado.
Periodo de posesión: El tiempo durante el cual el propietario ha tenido el inmueble antes de la transmisión. En el caso de la herencia, el tiempo de posesión se calcula como la diferencia de tiempo entre el fallecimiento y la fecha en la que el causante (fallecido) adquirió dicho inmueble.
Coeficiente de incremento: Se aplica un coeficiente que determina el porcentaje de revalorización anual del terreno. Este coeficiente varía en función del número de años que se haya poseído el terreno, y es fijado por cada ayuntamiento dentro de unos límites establecidos por la ley. Nuestra calculadora cuenta con más de 500 municipios, para que puedas hacer la estimación en tiempo real, de manera sencilla.
Tipo impositivo: Es el porcentaje que el ayuntamiento aplica sobre el incremento del valor. Este tipo también es determinado localmente y puede variar de un municipio a otro.

Fórmulas de cálculo:

Hay dos métodos principales para calcular el impuesto de plusvalía municipal:

1. Método objetivo o tradicional:

El cálculo básico es el siguiente:

Impuesto de plusvalía = Valor catastral del terreno × Coeficiente de incremento × Tipo impositivo

Donde:

Valor catastral del terreno: Es el valor del terreno asignado por el catastro. Este valor se puede obtener a través del último recibo del IBI.
Coeficiente de incremento: Depende de los años que se ha tenido el inmueble. Es un porcentaje anual que varía según el número de años de posesión
Tipo impositivo: Es un porcentaje fijo que decide el ayuntamiento, generalmente entre el 10% y el 30%.

2. Método de plusvalía real (tras la reforma en España de 2021):

En algunos países o municipios, como en España tras la reforma del Tribunal Constitucional de 2021, se permite calcular el impuesto en base a la plusvalía real, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra del terreno. El contribuyente puede optar por este método si le resulta más favorable.

Impuesto de plusvalía = (Precio de venta del suelo - Precio de compra del suelo) × Tipo impositivo

Si la venta genera una pérdida en lugar de una ganancia (es decir, si el valor de venta es menor al de compra), no debería aplicarse el impuesto.

Ejemplo de cálculo de plusvalía municipal:

A) Método objetivo o tradicional:

Valor catastral del terreno: 100,000€
Años de posesión: 12 años
Coeficiente aplicable a 12 años: 29%
Tipo impositivo: 25%

Primero, calculamos el incremento del valor:

Cálculo de plusvalía municipal por método objetivo = Valor catastral del terreno × Coeficiente × Tipo impositivo
Cálculo de plusvalía municipal por método objetivo= 100,000€ × 29% × 25% = 7,250€

B) Método real:

Valor de mercado del suelo en la fecha de adquisición: 100,000€
Valor de mercado del suelo en la fecha de fallecimiento: 200.000€
Tipo impositivo: 25%
El valor de mercado del suelo: se debe calcular en función del porcentaje que corresponda al suelo de acuerdo al último recibo del IBI

Cálculo de plusvalía municipal por método real= (Precio de mercado del suelo - Precio de adquisición del suelo) x Tipo impositivo

Cálculo de plusvalía municipal por método real= (200.000 € - 100.000)* 25% = 25.000€

¿Cómo se calcula el impuesto sobre ganancias patrimoniales?

El impuesto sobre ganancias patrimoniales grava las plusvalías que obtienes al vender un bien (como un inmueble, acciones, o cualquier otro activo) por un precio superior al que pagaste por él. Este impuesto es parte del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o el equivalente en cada país, y se aplica sobre la ganancia obtenida en la transmisión de ese bien.

La fórmula básica para calcular la ganancia patrimonial es la siguiente:

Ganancia patrimonial = Precio de venta - Precio de adquisición

Donde:

Precio de venta: Es el valor por el que vendes el bien.
Precio de adquisición: En el caso de una herencia, se trata del valor que se indicó en el Impuesto de Sucesiones

Ejemplo de cálculo de la ganancia patrimonial:

Imagina que heredaste una propiedad en la que tributaste en el Impuesto de Sucesiones por un valor de 200,000€. Años después, la vendes por 300,000€

Precio de adquisición (de acuerdo al Impuesto de Sucesiones): 200,000€ = 200,000€
Precio de venta: 300,000€ = 300,000€

La ganancia patrimonial sería:

Ganancia patrimonial = 300,000€ - 200,000€ = 100,000€

¿Cómo se grava la ganancia patrimonial?

Una vez calculada la ganancia patrimonial, esta se incluye en la base imponible del IRPF o el impuesto correspondiente. Los tipos impositivos suelen ser progresivos, es decir, aumentan a medida que la ganancia es mayor.

En España, por ejemplo (2023), los tramos de tributación para las ganancias patrimoniales son:

19% para los primeros 6,000€ de ganancia.
21% para las ganancias entre 6,000€ y 50,000€.
23% para las ganancias entre 50,000€ y 200,000€.
27% para las ganancias entre 200,000€ y 300,000€.
28% para ganancias superiores a 300,000€.

Ejemplo de tributación:

Siguiendo el ejemplo anterior, si tu ganancia es de 85,000€, los primeros 6,000€ tributan al 19%, los siguientes 44,000€ al 21%, y los restantes 35,000€ al 23%.

19% sobre 6,000€: 6,000€ × 0.19 = 1,140€
21% sobre 44,000€: 44,000€ × 0.21 = 9,240€
23% sobre 35,000€: 50,000€ × 0.23 = 11,500€

El total de impuesto a pagar sobre esa ganancia sería:

Impuesto total = 1,140€ + 9,240€ + 11,500€ = 21,880€